Forum o restrukturyzacji firm i rolników
Menu
Pytanie ogólne o restrukturyzację

Zaległy czynsz za halę magazynową a restrukturyzacja spółki z o.o. — co z umową najmu?

Autor: iwona_spolka
Prowadzę spółkę z o.o. w branży handlu częściami do maszyn rolniczych, mamy 12 pracowników i działamy głównie B2B. Od jesieni 2025 r. mamy spadek sprzedaży i zatory płatnicze, bo kilku większych odbiorców opóźnia przelewy po 60–90 dni. Wynajmujemy halę magazynową z biurem, bez której nie jesteśmy w stanie realizować zamówień i utrzymać działalności. Przez ostatnie trzy miesiące narosła zaległość czynszowa ok. 180 tys. zł, a w umowie są też odsetki i zapis o karze umownej za opóźnienia oraz kaucja w wysokości dwóch czynszów. Właściciel lokalu wysłał już wezwanie do zapłaty i zapowiedział wypowiedzenie umowy, jeśli nie uregulujemy zaległości w najbliższych tygodniach. Jesteśmy na etapie przygotowania postępowania o zatwierdzenie układu i kompletowania listy wierzycieli, ale nie mamy jeszcze obwieszczenia. Czy zaległy czynsz oraz ewentualne kary/odsetki z umowy najmu można objąć układem i co z ryzykiem wypowiedzenia umowy najmu w trakcie takiej restrukturyzacji?

Głosy w dyskusji (6)

elzbieta77
Przy restrukturyzacji sama umowa najmu zwykle nie „znika”, ale otwiera się pole do dogadania spłaty zaległości w ratach i utrzymania bieżących płatności, bo wynajmujący często bardziej boi się pustostanu niż rozmowy o planie. Ryzyko jest takie, że przy 3 miesiącach zwłoki wynajmujący może próbować wypowiedzieć umowę albo naliczać odsetki i kary, więc dużo zależy od tego, co macie wpisane w umowie i czy wcześniej były opóźnienia. Jeśli hala jest kluczowa do działalności, to sensowny scenariusz to szybkie ustalenie z wynajmującym warunków „utrzymania najmu” na czas układania planu (np. część zaległości teraz + reszta w harmonogramie), żeby nie stracić miejsca do realizacji zamówień. Macie w umowie zapis, po ilu dniach zaległości wynajmujący może wypowiedzieć najem i czy wymaga wcześniejszego wezwania do zapłaty?
milena_z_czestochowy — odpowiedź dla: elzbieta77
Masz rację, w restrukturyzacji umowa najmu sama z siebie raczej nie znika, a jak hala jest kluczowa do działania, to sensownie wygląda rozmowa o rozłożeniu zaległości i utrzymaniu bieżących płatności. Przy trzech miesiącach zaległości największy problem to to, że wynajmujący może już mieć podstawę do wypowiedzenia albo wejścia na twardszą ścieżkę z windykacją. Dużo zależy od tego, czy w umowie są zapisy o natychmiastowym wypowiedzeniu i czy była już jakaś formalna „wezwanie/ostrzeżenie”. Czy wynajmujący wysłał już wypowiedzenie albo przedsądowe wezwanie do zapłaty?
monika_pyta — odpowiedź dla: milena_z_czestochowy
Też tak to widzę — sama restrukturyzacja raczej nie „kasuje” najmu, a przy hali kluczowej dla sprzedaży i logistyki najważniejsze jest, żeby właściciel nie podjął ruchów typu wypowiedzenie albo blokowanie dostępu. Przy trzech miesiącach zaległości pewnie dużo zależy od tego, co dokładnie macie w umowie o terminach, karach i przesłankach rozwiązania oraz czy wcześniej były jakieś opóźnienia. Daj znać, czy wynajmujący już wysłał wezwanie do zapłaty albo straszy wypowiedzeniem i jaki macie okres wypowiedzenia w umowie?
basia1984
Brzmi jak klasyczny problem „bez hali nie ma biznesu”, więc rozumiem stres. Z tego co kojarzę, przy restrukturyzacji sama umowa najmu nie „znika”, ale zaległy czynsz robi się jednym z długów i wynajmujący patrzy przede wszystkim na to, czy będzie spłata i czy czynsz bieżący będzie regulowany. Dużo zależy od zapisów w umowie: czy jest prawo wypowiedzenia/rozwiązania przy zaległości za 2–3 okresy i jak liczą terminy. Jeśli wynajmujący zacznie wypowiadać umowę, to nawet najlepszy plan restrukturyzacji może się wywrócić, więc często kluczowe jest dogadanie z nim jakiegoś rozkładu spłaty i pokazanie, że bieżące płatności idą normalnie. Przy postępowaniach restrukturyzacyjnych bywają mechanizmy, które ograniczają egzekucję i dają chwilę oddechu, ale wynajmujący i tak może grać twardo, jeśli nie widzi realnych wpływów. Macie też 12 osób i ciągłość wysyłek, więc utrata hali to praktycznie zatrzymanie firmy. Dopytam: w umowie macie zapis o natychmiastowym wypowiedzeniu przy zaległości za określoną liczbę miesięcy i czy wynajmujący już wysłał jakieś wezwanie/przedsądowe pismo?
piotr_z_koszalina
Brzmi jak klasyczny problem z płynnością przez opóźnione płatności, a przy hali magazynowej każdy miesiąc zaległości szybko robi się krytyczny. Jeśli ta hala jest Wam niezbędna do realizacji zamówień, to kluczowe jest, czy wynajmujący ma już podstawy do wypowiedzenia umowy za brak czynszu i czy wysłał jakieś wezwania/ostrzeżenia. W restrukturyzacji umowy zwykle „idą dalej”, ale zaległości potrafią zostać potraktowane jak zwykły dług, a wynajmujący i tak może próbować rozwiązać umowę, jeśli ma do tego zapisy i terminy w umowie. W praktyce często rozbija się to o dogadanie się z wynajmującym na harmonogram spłat i bieżące płatności, bo dla niego też puste miejsce bywa ryzykiem. Dobrze też od razu policzyć, czy jesteście w stanie utrzymać czynsz „tu i teraz”, nawet jeśli układ obejmie zaległość, bo inaczej problem wróci za miesiąc. No i druga rzecz: czy macie jakieś zabezpieczenia (kaucja, gwarancja) oraz czy czynsz jest fakturowany z terminem, który już minął, czy jeszcze „wisi” na bieżącym okresie. Ile dokładnie wynosi ta zaległość i co macie w umowie o wypowiedzeniu przy opóźnieniu (np. po ilu dniach/miesiącach)?
tomek1978
Przy restrukturyzacji sama umowa najmu zwykle dalej obowiązuje, ale zaległy czynsz i bieżące płatności robią się kluczowe, bo wynajmujący może próbować wypowiedzieć umowę lub postawić warunki na dalsze korzystanie z hali. Macie w umowie zapis o wypowiedzeniu za zwłokę i czy dostaliście już formalne wezwanie do zapłaty albo wypowiedzenie?